Per ottenere guadagni smisurati o evitare pesanti perdite con gli investimenti, bisogna andare controcorrente. E sono poche le persone che applicano questo principio più di Reggie Middleton, l’amministratore delegato di Veritaseum, una società di tecnofinanza.
Sul suo sito di ricerca indipendente BoomBustBlog, ha predetto il crollo di Bear Stearns, Lehman Brothers, e BlackBerry creatrice di Research in Motion, del mercato dei subprime, e una discesa dei titoli Apple.
In questa intervista esclusiva con Epoch Times, il signor Middleton ci spiega perché, nel 2016, è ancora preoccupato per il settore immobiliare statunitense.
Ha predetto l’ultimo crollo immobiliare nel 2007 e 2008. Perché, nel 2016, è ancora preoccupato per questo settore negli Stati Uniti?
Prendiamo New York nel 2005. Si era verificata una gentrificazione grazie alla quale si prevedeva che molti acquirenti si sarebbero mossi dalle periferie verso le aree urbane: una motivazione fondamentale e legittima per il rincaro dei prezzi.
Quindi, allo stesso tempo, gli acquirenti ottenevano denaro a basso costo, prestiti facili e agevolazioni nelle condizioni di sottoscrizione. Tutto questo ha portato i prezzi a salire ulteriormente.
A questo punto si sono aggiunti gli speculatori, la qual cosa ha portato a un aumento della domanda e trasformato una crescita legittima in una bolla, in una situazione caotica; infine si è verificato lo scoppio. Poi la bolla è esplosa di nuovo, ma su scala nazionale.
Allo scoppio della bolla, ha risposto il welfare aziendale [gli aiuti dello Stato nei confronti delle aziende ndr], perché le autorità di vigilanza e le banche centrali insistono per evitare che il mercato collassi a livello di profitti zero. Quindi abbiamo avuto un alleggerimento quantitativo, zero tassi di interesse, Tarp [un programma lanciato nel 2008 dal governo degli Stati Uniti per fronteggiare la crisi finanziaria dovuta alla bolla immobiliare, ndt], e tutti gli altri acronimi che rappresentano il prestito di denaro a rischio zero, allo scopo di salvare tutti i soggetti che rischiano ma che non vogliono assumersi le perdite: il loro obiettivo sono infatti esclusivamente i profitti.
Questi enti privatizzano i profitti e socializzano le perdite, e così facendo, creano un’altra bolla senza che la prima abbia finito di sgonfiarsi.
La seconda è stata molto difficile da prevedere. Questa bolla ha limitato l’offerta dato che molti costruttori erano ancora insolventi dall’ultimo fallimento e quelli che avevano la possibilità di costruire erano riluttanti a farlo; quindi quando si limita l’offerta, automaticamente si gonfia la domanda relativa.
In questo modo, i prezzi incominciano a schizzare di nuovo. Ma quando si verifica questo scenario, schizzano in un modo estremamente irregolare. È difficile procurarsi delle case a prezzi abbordabili, e la maggior parte del denaro si trova nel segmento più ricco; è in questo che si generano la maggior parte dei progetti. Ora, se ci guardiamo intorno, qui a New York, possiamo vedere cantieri ovunque, da qui fino a Miami.
Solo nel nostro quartiere ci sono cinque cantieri in un paio di isolati.
Enormi quantità di giacenze in magazzino. A Miami è la stessa cosa. A South Beach, nel centro, per tutta Biscayne, ovunque. E se guardiamo a D.C., Philadelphia, Georgia, Texas e la West Coast, è lo stesso.
La domanda sta ancora crescendo a causa di una limitata offerta in alcune aree, ma i redditi non sono aumentati più di tanto. Quando il reddito sale in questo modo, e l’offerta a sua volta sale in quel modo, chi può comprarsi una casa nuova oppure continuare a pagare il mutuo?
Specialmente nel mercato del lusso.
Esattamente. Il segmento più ricco si è già attenuato. Le Hamptons, gran parte dell’Upper East Side e Aspen. Le fasce media e bassa stanno attenuandosi allo stesso modo. La ragione per cui questo sta succedendo è che l’offerta ha iniziato a ingranare sempre più.
Ingrana grazie ai tassi di interesse pari a zero o a quelli negativi; ci sono investitori istituzionali che stanno provando a guadagnare, dato che operano su fondi pensionistici, e fanno affidamento su investimenti che producono rendite.
I prodotti delle banche semplicemente non ne offrono praticamente più, così cercano nell’immobiliare. Si sta cercando di aumentare il rischio allo scopo di ottenere più entrate, e, nel farlo, ci si butta nei progetti edilizi, nonostante i fatti dicano che non ci sono sufficienti acquirenti qualificati per il pagamento di questi immobili.
Ora, questo punto di vista sembra differire da quello di molte altre pubblicazioni e analisi immobiliari, in cui si dice che è presente una domanda significativa e un’offerta limitata. Io mi guardo intorno, ma non lo vedo. A meno che dalle 5 mila alle 6 mila persone non si stiano trasferendo in questi sei isolati o nell’area di tre isolati dove siamo adesso, o che un extra di 200 o 300 imprenditori arrivino in meno di 12 mesi, io penso che ci sia un eccesso di offerta.
È una bolla 2.0 che sembra essere elastica e difficile da scoppiare. Ogni qualvolta si infila un ago nella bolla, la Fed interviene in soccorso con un altro acronimo: Tarp, Marp, bubble patch, eccetera.
Negli Stati Uniti, se non si considera la bolla, abbiamo avuto per gli ultimi 50 anni dall’1 al 3 percento circa di aumento del valore annuo degli edifici residenziali. Attualmente, in alcune zone, si raggiunge il 5, 10, 15 o il 20 percento annualmente.
E questo è ridicolo. Insostenibile. Specialmente quando gli stipendi sono gli stessi. Se nel calcolo si inserisce la disoccupazione, il risultato è una crescita del reddito negativa. Il che significa che i prezzi delle abitazioni viaggiano in direzione opposta rispetto al reddito.
A meno che non si inizi a fornire nuovamente dei prestiti gratuiti a persone che non possono restituirli.
Si può fare. Ma il valore deve provenire da qualche parte, cioè dal capitale proprio delle banche, ma non è rimasto più alcun capitale proprio nelle banche. Così tutti stanno seguendo la Fed. Gli hedge funds stanno seguendo la Fed. Nessuno fa delle analisi. È come se seguissero semplicemente le notizie, e sulla base di queste comprassero e vendessero azioni e opzioni.
Articolo in inglese: The US Real Estate Bubble 2.0
Traduzione di Davide Fornasiero.
