Corsa agli immobili in Cina, non tutte le bolle sono uguali

Un operaio lavora sul tetto del Wanda Reign Wuhan Hotel, a Wuhan, nella provincia centrale di Hubei della Cina, il 27 agosto 2013. (STR / AFP / Getty Images)

Solo nel mese di agosto, i cinesi hanno preso in prestito quasi 100 miliardi di dollari per comprare case, e circa il 70 per cento dei nuovi prestiti sono dei mutui. I prezzi a Shenzhen e Shanghai sono saliti di più del 30 per cento durante il 2016, e molti analisti si aspettano lo scoppio della seconda bolla immobiliare della Cina, dopo quella del 2014.

Tuttavia, tra il drammatico aumento dei prezzi, la leva finanziaria dei consumatori cinesi, la costruzione di città fantasma e gli sforzi sfrenati dei funzionari cinesi per frenare la spinta dei loro cittadini verso l’immobiliare, c’è una svolta positiva: «Quella delle proprietà è una riforma che si trova all’intersezione di varie riforme di importanza critica – ha scritto Diana Choyleva, capo economista di Enodo Economics, in un recente studio –  tra cui la liberalizzazione del conto capitale, il garantire più diritti ai migranti urbani, e la promozione del finanziamento ipotecario come nuovo motore di crescita. L’effetto di queste complesse riforme, specialmente quello sul lato della domanda del mercato immobiliare, aiuterà a capire il ritmo e la portata del rallentamento economico cinese».

Secondo la Choyleva è perfettamente razionale che i cinesi usino i loro 9 mila miliardi di risparmi per comprare case, nonostante alcune di esse siano vuote. Molti cinesi fanno di tutto per trasferire soldi all’estero, comprando proprietà a Londra, Sidney e New York, ma i forti controlli sui capitali lo impediscono alla maggior parte dei cittadini.

A partire da metà del 2015, il mercato azionario non costituisce più un’alternativa di investimento, e i risparmi depositati in banca hanno notoriamente un basso tasso di interesse (spesso anche negativo, in termini reali), senza contare che ai cinesi piace comprare qualsiasi cosa con il segno +, che siano azioni o bitcoin.

Quindi, in sostanza, il mercato immobiliare cinese è una bolla? A dispetto dei mutui che costituiscono il 35 per cento di tutti i nuovi prestiti (nella prima metà dell’anno), la maggior parte dei cinesi che comprano case pagano ancora in contanti, a differenza della bolla dei mutui subprime americana, i cui eccessi erano stati tutti finanziati tramite indebitamento. Se gli acquirenti decidono di comprare, il prestito spesso va a coprire solo il 60 per cento del valore della casa.

«I debiti familiari – ha affermato l’agenzia di ricerca Capital Economics in una nota ai suoi clienti – rimangono molto bassi rispetto agli standard globali, incluse le elevate richieste di caparra […] Prima che i guai possano colpire i proprietari di casa, dovremmo vedere una significativa caduta nei prezzi».

Ovviamente la Cina non sarebbe Cina se non ci fossero delle persone che prendono in prestito soldi dagli amici o dalle banche underground per finanziare i propri anticipi, così da poter ottenere un prestito dalla banche, o che cercano altri modi per aggirare la caparra. In un recente documentario, Al Jazeera ha mostrato che un costruttore ha proposto di sopravvalutare una casa per ottenere un prestito maggiore, così che i compratori non avrebbero dovuto pagare un anticipo troppo alto: «Se un appartamento vale 300 mila dollari, e io lo valuto 400 mila, allora con un prestito del 70 per cento si ottengono 280 mila dollari dalla banca», spiega senza mezzi termini in un video registrato a telecamera nascosta.

Dato che questo genere di pratica è illegale (mentre i subprime degli Usa erano legali) è difficile ottenere dati solidi su questi prestiti. Secondo un articolo del Wall Street Journal, a gennaio i creditori ‘nascosti’ avrebbero finanziato 143 milioni di dollari di caparre: una somma di scarsa rilevanza rispetto ai miliardi di dollari in prestiti legali.

UNO SCOPPIO DIVERSO

Ma questo boom dell’immobiliare è diverso dallo scoppio della precedente bolla del 2014: in quel caso erano i costruttori e le società a partecipazione statale a essersi indebitati in modo massiccio, e uno dei maggiori costruttori, il gruppo Evergrande Real Estate, aveva dovuto essere salvato in bail out nel 2015 dalle maggiori banche cinesi, mentre le famiglie cinesi non erano state toccate granché; ma hanno invece perso parecchi risparmi nel mercato azionario cinese: una vera bolla a danno dei consumatori.

Diana Choyleva sostiene che la direttiva del regime di permettere ai lavoratori migranti delle campagne di stabilirsi in città, sia parte dell’allentamento del rigido sistema di registrazione familiare ‘hukou’: «In passato i migranti non erano inclini a farsi una casa [in città, ndt], perché erano esclusi da molti dei benefici della vita urbana, tra cui i programmi di welfare e l’accesso alle scuole. Ma con l’allentamento delle restrizioni del sistema di registrazione familiare hukou, i comportamenti stanno cambiando e la domanda di case a prezzi accessibili, a lungo trattenuta, si sta liberando».

In città come Shenzhen, il rapporto prezzo/stipendio per abitazioni di valore medio si sta avvicinando a 70 (mentre è 16 a Londra), secondo una ricerca di Longview Economics, e quindi le case a prezzi sostenibili sono un ottimo modo per liberarsi dell’eccesso di risparmio. Per questo il Consiglio di Stato ha sostenuto la costruzione di 7 milioni e 720 mila appartamenti a costi accessibili in aree urbane, e secondo l’Istituto di Finanza Internazionale i prestiti nei confronti di questo tipo di progetti hanno costituito il 30 per cento di tutti i prestiti relativi all’immobiliare nel secondo trimestre del 2016.
Tuttavia sussiste ancora una certa distanza tra l’offerta e la domanda: secondo una stima di Rbc Capital Markets, il 29 per cento delle abitazioni urbane sono infatti vuote (negli Usa invece è il 13 per cento); e c’è anche un divario locale tra domanda e offerta, che ha portato a livelli record dei tassi prezzo-stipendio a Shenzhen, Shanghai e Pechino.

«I prezzi stanno salendo nelle grandi città, dove l’eccesso di offerta è molto minore, se non nullo in alcune delle più grandi – spiega Diana Choyleva – La maggioranza degli eccessi si trova nelle città di seconda e terza fascia, e i migranti e i residenti rurali vengono incoraggiati a stabilirsi lì e comprare case ancora occupate dai proprietari. La domanda di investimenti è nelle grandi città».

Per quanto riguarda il come risolvere questi disequilibri, nonostante abbia una visione meno pessimistica della bolla immobiliare, la Choyleva afferma che una soluzione del genere non sia diversa dal ribilanciare tutta l’economia cinese: «Non c’è un modo semplice, ed è impossibile farlo in modo indolore».

Articolo in inglese: China’s Property Craze: It’s Not All Bad

Traduzione di Vincenzo Cassano

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